Слово «долевка» в наше время знакомо каждому. В это понятие входит и жилое и нежилое помещение, и общее имущество в многоквартирном доме или иного объекта недвижимости входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящиеся (создаваемые) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве….»). Все это в комплексе приводит к смятению при изучении нормативных актов.
Но оказывается, небольшие пояснения способны помочь в решении больших задач!
Согласно ч. 2 ст. 27 этого Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом (ч. 9 ст. 4).
Обязанности застройщика по передаче объекта
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором ( ч. 1 ст. 6).
Действующая редакция закон не содержит прямого указания на предельные сроки передачи объекта долевого строительства. В соответствии с ч. 3 ст. 8 после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения (ч. 4 ст. 6). До подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором отражены все имеющиеся несоответствия объекта долевого строительства обязательным требованиям или условиям договора (ч. 5 ст. 8)
Между тем в соответствии с ч. 6 ст. 8 если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника от принятия объекта (за исключением случая указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик в течение двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства (гражданину) неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, умноженной на цену договора, за каждый день просрочки. Застройщик также обязан возместить все причиненные участнику долевого строительства убытки сверх неустойки (ст. 10 Закона №214-ФЗ).
Основные нарушения застройщика
К основным нарушениям прав дольщиков относятся: 1) отказ (просрочка передачи) застройщика передать объект долевого строительства участнику, уклонение от передачи объекта долевого строительства после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию; 2) передача объекта долевого строительства в размере меньшем, чем был предусмотрен договором с участником долевого строительства; 3) передача объекта долевого строительства с недостатками (отступлениями от условий договора, проектной документации, обязательных требований и т.д.)
Основные способы защиты прав дольщика
В случае уклонения застройщика от передачи объекта долевого строительства участник вправе понудить застройщика к исполнению обязательств по договору и передаче ему в собственность указанного в договоре жилого помещения (ст. 398 ГК РФ).
Препятствиями для удовлетворения подобного иска могут быть следующие обстоятельства: участником долевого строительства не исполнены в полном объеме обязательства по оплате строящегося жилого помещения; многоквартирный дом в котором расположено жилое помещение, не введен в эксплуатацию.
При передаче инвестору объекта долевого строительства, площадь которого меньше предусмотренной в договоре с застройщиком, инвестор вправе требовать возврата излишне уплаченной суммы. При этом на излишне уплаченные денежные суммы могут быть начислены проценты в соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ.
При передаче объекта долевого строительства с недостатками участник вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков или возмещения своих собственных расходов, понесенных по устранения недостатков (ст. 397 ГК РФ). Участник также вправе не подписывать акт приема-передачи жилого помещения, в котором застройщик снимает с себя ответственность за недостатки объекта долевого строительства.
Если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не предусмотрено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков; 4) возврата денежных средств и уплаты процентов при существенном нарушении требований к качеству.
Если у вас возникла ситуация связанная с неисполнением застройщиком обязательств позвоните и мы найдем оптимальное решение.
Юридическая компания «Судебник»
www.sudebnik2.com
(391) 253-82-83