Чем важно оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков?
Основным элементом расчета платы за использование земли (земельного налога, арендных платежей) является её кадастровая стоимость, кроме того кадастровая стоимость используется при расчете выкупной стоимости земли.
Некорректное определение кадастровой стоимости земельного участка может негативно отразиться на финансовом бремени собственников и арендаторов земельных участков.
По существу кадастровая стоимость земельного участка представляет его рыночную стоимость. Разница заключается в методах оценки, применяемых для определения рыночной и кадастровой стоимости. Рыночная стоимость определяется для конкретного недвижимости с учетом его индивидуальных особенностей. Кадастровая стоимость по общему правилу определяется с использованием методов массовой оценки посредством группирования объектов недвижимости, имеющих сходные характеристики т.е. без учета индивидуальных особенностей конкретных объектов.
Оспорив кадастровую стоимость (в судебном или внесудебном порядке) собственники и арендаторы могут уменьшить размер земельного налога и арендной платы, а имеющие право выкупа земельных участков снизить размер выкупной цены.
Основанием для пересмотра кадастровой стоимости являются:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Практика показывает, что во внесудебном порядке требования о пересмотре стоимости крайне редко. Причем основания для отказа не сообщаются, поэтому более подробно остановимся на судебном порядке.
Оспаривание в судебном порядке кадастровой стоимости.
Основы были заложены в Постановлении Пленума ВАС РФ от 28 июня 2011г. №913/11 по делу №А27-4849/2010:
1) законодательством допускается возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости в индивидуальном порядке;
2) заинтересованное лицо вправе заявить требование, предмет которого состоит в замене внесенных в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, и при этом действия кадастрового учета не оспариваются;
3) достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о её утверждении не могут быть предметом оспаривания при заявлении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости;
4) требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила распределения бремени доказывания между истцом и ответчиком и применение общего срока исковой давности.
Каким должен быть предмет исковых требований?
Истцы формулируют предмет иска как установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Дополнительным требованием может являться требование обязать Кадастровую палату внести изменения в государственный кадастр. Согласно Постановления №913/11 установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости.
Кто является надлежащим ответчиком?
Наиболее распространенное мнение – ответчик – Кадастровая палата. Оно основано на том, что иск предъявляется лицу, которое вправе исполнить решение суда. Между тем при обращении в суд рекомендуем учитывать сложившуюся практику и при необходимости заявлять соответчика.
Если представлено положительное заключение на отчет об оценке?
В соответствии с Постановлением ВАС №913/11 необходимость экспертизы отчета зависит от усмотрения суда. При этом суд вправе назначить экспертизу по своей инициативе.
Наличие положительного экспертного заключения усиливает позицию истца. И в этом случае достаточно проведения лишь нормативно-методической экспертизы, которая подтвердить профессионализм проведенной рыночной оценки.
Если у вас возникли вопросы по оспариванию кадастровой стоимости, перезвоните нам или оставьте заявку на бесплатную консультацию через контактную форму.
Юридическая компания
«Судебник»
(391) 253-82-83